既存不適格建築物と違法建築物の違い

既存不適格建築物とは法令等が改正される事により、既に建っている建物のうち改正後新しい規定に適合しないものを指しています。

建てた時には法令の規定を満たしていても、その後の法令改正により既存不適格建築物となってしまいます。

それとは違い違法建築物は建てられた当初から法令に合っていない建物や、建てた当初法令に合っていてもその後の増改築工事などを行い法令に合っていない建物を言います。

建物の敷地に定められている高さ、面積の制限、接道条件、構造などの基準を守っておらず、建築確認申請をしなければいけないのにしていない建物が違法建築物となります。

また、既存不適格建築物と違法建築物ではデメリットもそれぞれ変わってきます。

既存不適格建築物は建て替えでは既に建っている建物と同じものが建てられないというのが一番のデメリットになるかもしれません。
合法的な建築物にはなりますが、現在の法令の基準を満たしていない為、建て替えようとするときには現在の法令に合わせる必要があります。

もう一つのデメリットとしては、銀行の担保評価が低い傾向になる事です。
既存不適格建築物は築年数が古い建築物が多い為、元々の担保評価が低いこともあります。
融資に関しても古い建築物は近い将来建て替えられる可能性もあるが、同様の建物が建てられない可能性が高い事から銀行はゆうしにあたって一定のリスクがあると判断します。

違法建築物に関しては金融機関全般で融資が出にくい事が一番に挙げられます。
金融機関は債務者が支払い不能になった時に物件を差し押さえ、競売にかけて現金化し回収します。
違法建築物は買い手が見つかりにくい為、ローン返済に滞納が続いた時の回収が難しいと判断されてしまいます。

また近年ではコンプライアンス重視の傾向も強く、そもそも違法建築物に融資が出ないこともよくあります。他にも役所から使用禁止や、指導が入る場合があり、最悪の場合取り壊しの命令も出ます。
放置し続ければ行政代執行でかいたいされ費用だけ請求されるなんてこともあります。

先ほど述べたようにそもそも違法な建築物という事とローンが組みにくい事から買い手が付きにくい事や売却できたとしても売価客金額が安くなったりとデメリットとしてはかなり大きいものが多いかと思います。

既存不適格建築物も違法建築物もメリットよりデメリットの方が多く、賃貸に貸し出す事も売却する事も普通の物件と比べると手間がかかります。

大手であれば、既存不適格建築物、違法建築物は取り扱いしないという所も多数あるかと思います。

弊社では既存不適各物件でも違法建築物であってもNG物件は出さないように心がけております。
他社さんでは断れてしまった物件など、そのまま諦めず一度ご相談を頂けたらと思っております。